ניצול נדל"ן מקסימלי: פיילוט חדש יהפוך גגות לנכס כלכלי

פיילוט חדש שיבוצע במסגרת תוכנית ניסיונית שמקדמים בשיתוף פעולה משרדי הבינוי והרווחה, ינסה להפוך את שטחם של גגות מוסדות דיור ציבורית לנכסים כלכליים רווחיים שיוכלו לכסות את עלות ההשקעה של הקמתם בזמן קצר ולהתחיל לייצר "חשמל חינם" (רווחים ממכירה עולים על תשלום חשמל שנצרך) עבור דיירי הפרויקטים כדוגמה חיה לאפשרות להרחיב תוכנית זו למשק הכללי. הפיילוט, כך לפי פרסומים שונים בתקשורת, מכוסס על מחקר חדש שנערך בלוחות סולאריים לייצור חשמל אשר מצא כי מדובר בדרך לייצר הכנסה ורווח שיכולה לעזור גם באופן ישיר וגם באופן עקיף לאחת האוכלוסיות הנזקקות ביותר בישראל ובחברה האנושית באופן כללי.

המחקר החדש נערך בראשותו של ד"ר חן כהן מהפקולטה לניהול באוניברסיטת בן-גוריון, אשר פעל בשיתוף פעולה עם משרדי הרווחה והבינוי והשיכון במטרה לבחון האם מערכות סולאריות (פוטו-וולטיות) להפקת חשמל אשר יהיו מוצבות על גגותיהם של מבנים בהם פועל היום פרויקט דיור ציבורי, יוכלו לתרום לאוכלוסייה המבוגרת שמתגוררת בהם ולייצר בפועל חיסכון ("נטו חיובי") באנרגיה. בעקבות תוצאותיו המוצלחות של המחקר, החל בימים אלו שלב הפיילוט של יישום הפרויקט אשר כולל התקנה של מערכות קבות כאלה על גגות של מבני דיור ציבורי ברחבי הארץ.

מנהל אגף בכיר לנושא חוסן אקלימי במשרד להגנת הסביבה, ד"ר עמיאל וסל, אשר לשעבר כיהן כמנהל אגף תכנון מדיניות ואסטרטגיה במשרד הבינוי והשיכון, סיפר על הפרויקט בכתבה חדשה שראתה אור באתר ynet והסביר כי "מדובר ביוזמה חשובה. אחרי ההבנה של החשיבות הוחלט על פיילוט במסגרתו יצאנו למיפוי שעשתה חברת אופק. צריך לזכור שיש כ-50 אלף דירות בדיור הציבורי אבל לא כולם במבנים שמתאימים ליוזמה הזו. חיפשנו את המבנים בהם יש רוב לדיירי הדיור הציבורי וגם כאלו שלא עומדים בקרוב לעבור התחדשות עירונית למשל. אחרי הניפוי הזה נשארנו עם כמה מאות בניינים במקומות שונים בארץ. עוד שיקול שעומד בפני היוזמה הזו הוא למצוא בניינים במקבץ גיאוגרפי קרוב. נכון להיום סיימנו לאתר את המבנים המתאימים ועכשיו אוספים את הנתונים כדי להמשיך הלאה. המדינה כבר הרבה זמן שוברת את הראש על הנושא הזה. מצד אחד לוחות סולאריים תופסים לא מעט שטח, ומצד שני קשה מאוד לעשות את זה על גגות של בניינים משותפים למרות שינוי החוק. זה מורכב מידי כל נושא התארגנות הדיירים ולעומת בתים פרטיים או מבנים חקלאיים שעד היום עשו לא מעט, כמעט ואין דוגמאות למבני מגורים משותפים. לכן הפיילוט הזה עכשיו חשוב".

ד"ר חן כהן, סיפרה בכתבה כי "הכל התחיל במרץ 2020, אז נכנס לתוקף תיקון שקבע כי ניתן להתקין מערכות סולאריות על גג בניין מגורים ללא 100% הסכמה של בעלי הדירות אלא רק 66% (תיקון 60 לחוק המקרקעין). שינוי החוק גרם לקרן רוטשילד לתת תקציב למחקר ואנחנו נבחרנו לחקור את הנושא יחד עם משרד הרווחה ומשרד השיכון. החידוש הוא שהסתכלנו על השאלה בצורה שונה מאחרים. אני מתמחה בתורת המשחקים, והניתוחים שלי נעשו בהתאם. עד היום הסתכלו על הקמה של פאנלים סולאריים בצורה כלכלית ואנרגטית בלבד. אבל למיזם כזה על גג הדיור הציבורי יש עוד אלמנטים לא פחות חשובים. יש אוכלוסייה חלשה שאנחנו רוצים לשלב אותה ביוזמה מתקדמת ולהכניס אותה לקדמת השינוי. זו חשיבה הוליסטית שמוציאה אותנו מחשיבה נטו כלכלית. התחשיב המקומי שבחן את היתכנות הקמת המערכות הללו על גגות מצא ששטח הגג לא יספיק וזה הוריד את היוזמה מהפרק. אבל אנחנו אמרנו שיש משהו מעבר לזה, יש תועלות נוספות מעבר לכסף. לשלב אוכלוסייה חלשה במיזם חשוב, עם תועלות סביבתיות וחברתיות, יש לזה אפקט מאוד משמעותי".

כמו כן הוסיפה ד"ר כהן כי "ברגע שמסבירים את התהליך לדיירים, ומגלגלים חלק מהכסף לתועלות לטובת האוכלוסייה כמו למשל שיפוץ השטחים הציבוריים, צביעה של הלובי וכד', משהו שהם יכולים לראות אותו בעיניים – יש לזה השפעה מאוד גדולה. דייר בדיור הציבורי שיודע שזה קרה בזכות הפאנלים מרגיש שהוא שותף. וזה חשוב. במקביל יש גם יתרון של חיסכון אנרגטי. אנחנו מדברים על אוכלוסייה עם עוני אנרגטי, אחוז התשלום על חשמל גבוה יחסית למשכורת. וכאן המערכת הזו מובילה ליתרון נוסף".