אינטרס לאומי דחוף: הבעיות שמונעות התחדשות עירונית

ערים רבות בישראל כוללות שטחים בהם קיימת אך ורק בנייה ישנה, אשר במקרה הטוב ניתן להגדירה "וותיקה" ובמקרה הרע היא עתיקה ומבוססת על תשתיות מתפוררות שאינן ראויות למגורים של משפחות ישראליות בעולם המודרני, אך במקרים רבים מדובר בשטחים שבהם קיימת אותה הבנייה במשך שנים ואפילו עשורים בהם הדיירים, בעלי העסקים או בעלי השטח מנסים לקדם ביצוע ויישום של פרויקטים שונים בתחום ההתחדשות העירונית (תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי) ללא הצלחה, בשל בעיות רגולציה וחקיקה שאינן מאפשרות לפרויקטים מסוג אחד להיות מוחלפים בפרויקטים מסוג אחר, ובכך "תוקעות" את תהליכי הבנייה לתקופות ארוכות ולעיתים אפילו בצורה מוחלטת שלא נמצא לה בסופו של דבר פיתרון.

בראיון לאתר 'מרכז הנדל"ן' מספר עופר בביוף, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת 'נרשא', אודות הבעיות הללו, אשר מתחילות בפערי חקיקה שקיימים בהבדלים העקרוניים בין פרויקטים להתחדשות עירונית מסוג "פינוי-בינוי" לבין פרויקטים להתחדשות עירונית מסוג "תמ"א 38/2". באופן עקרוני, כך הוא מסביר, שני סוגי הפרויקטים הללו כמעט חופפים בהגדרה שלהם – הריסה של מבנה אחד או יותר במסגרת פרויקט הכפוף לחוקים של משרד הפנים, משרד השיכון ומשרד התשתיות, אשר כולל בתוכו תהליך של פינוי הדיירים לדיור חלופי, הריסת הבנייה הישנה ובנייה של בניינים חדשים – אך ישנן מספר הגדרות חיוניות שיוצרות בעיה ובעיקר הגבלה ביכולת של יזמים המעוניינים לקדם פרויקטים כאלה, להגדיר אותם בהצלחה.

ההבדל הראשון שיש בין שני סוגים הפרויקטים הוא היקף הפרויקט, אשר כדי לקבל היתר של 'פינוי-בינוי' הוא חייב להיות מוגדר לפי מספר מינימלי של יחידות דיור ושל שטח בו מבוצעות העבודות בפועל, בניגוד להגדרה של פרויקט תמ"א שיכול להיות מבוצע גם בשטח קטן או במבנה אחד בלבד ולא במקבץ מבנים. הבדל חשוב נוסף בין שני הסוגים הללו של פרויקטים להתחדשות עירונית הוא תוספת של שטחים ציבוריים הכלולים בתוכנית הפיתוח של הפרויקט, אשר אלו נכללים תמיד במסגרת פרויקט 'פינוי בינוי' בו מוקמת בנייה החדשה, זאת לצד שדרוג של תשתיות קיימות התומכות במבנים ייעודיים לשימוש ציבורי (נקרא "מטלה ציבורית" בתוכנית הבניה) או בשטחים פתוחים כמו גן ציבורי, גן או מעון ילדים, מועדון תושבים מבוגרים, מוסדות חינוך וכדומה, כאשר מנגד פרויקט תמ"א לא יכלול בדרך כלל שום דבר מהתוספות הציבוריות הללו. כמו כן, ישנם נושאים של רישוי המבדילים בין תהליך קבלת ההיתר לביצוע כל אחד מסוגי הפרויקטים הללו.

בראיונו מסכם בביוף כי ההבדלים הללו ותהליכי הרישוי הארוכים שנדרשים לפני כל פרויקט, הם חלק מהבעיות הגדולות ביותר שמונעות התחדשות עירונית היום בישראל, שאמורה לדבריו אינטרס ישיר ועיקרי של הרשויות העירוניות. בדבריו, הוא מציין כי "הרצון לקדם מתחמי פינוי בינוי הוא נכון. אולם הבידול שיצר המחוקק בין המתווים, פוגע ביכולת ההוצאה לפועל של פרויקטים במבנים בודדים במתווה תמ"א 38/2. מצב זה, שבו בניינים שלא עונים לקריטריונים הנדרשים לטובת פינוי בינוי, לא יכולים להתקדם לפרויקט במתווה אחר עקב חסמים קיימים – חסמים שאותם פתר המחוקק במסגרת החקיקה בנושא של פינוי בינוי – יותיר בלב הערים איים של בניינים בודדים, ישנים, במצב רעוע ואף מסוכן".